Kompletan vodič za kupovinu vikendice

Poslednjih godina trend povezivanja sa prirodom postaje sve aktuelniji. Shvatamo da nam gradske gužve i tempo koji živimo kradu dragocenu životnu energiju. Sve više postajemo svesni činjenice da se naš sistem može obnoviti samo u prirodnim uslovima - gde je čistiji vazduh, gde oko sebe možemo da posmatramo zelenlo koje odmara, gde smo u miru, umesto stalne trke sa vremenom u atmosferi urbanih sredina.

Ideja o maloj, savršenoj vikendici ili kući van grada, u prirdnom okruženju, dobija sve više realne obrise, ali se odmah zatim pojave i opterećujuća pitanja - kako da nađem najbolju lokaciju za svoje potrebe, kakva je infrastruktura, koliko mi je novca potrebno, koja dokumentacija je neophodna… Od čega da počneš i kako da dođeš od ideje do realizacije dajemo ti u nastavku teksta.

Prvi korak - definisanje cilja i planiranje kupovine

Ono od čega treba da kreneš je da definišeš koju svoju potrebu želiš da ispuniš - da li je to povremeni odlazak u sigurni kutak van grada, da odmoriš i napuniš baterije, da li želiš novi dom daleko od urbane sredine ili je to investicija koja koja će ti donositi dodatni prihod.
U zavisnosti od toga odredi opseg pretraživanja lokacije - u prvom slučaju, preporuka je da tražiš mesta koja su nedaleko od tvog mesta stanovanja (okvirno na stotinak kilometara udaljenosti), kako bi što manje vremena utrošio na put do svog savršenog mesta za odmor.
Za druge dve opcije imaš mnogo više slobode u izboru lokacija. Možeš dati primat drugim faktorima, o kojima će biti reči. 
Ako živiš sa svojom porodicom posavetuj se i sa ostalim članovima, kako bi uzeo u obzir i njihove želje i ideje. 

Lokacija, okruženje i istraživanje lokalne zajednice

Jedno od najvažnijih pitanja je pristup parceli, jer je to ono što je čini funkcionalnom i upotrebljivom u svakodnevnom životu. To nije samo fizička mogućnost da se dođe do zemljišta, u pitanju je pravno definisan put, evidentiran u katastru, koji obezbeđuje stabilno i dugoročno korišćenje parcele. Ovo je jedno od ključnih pitanja iz sledećih razloga:

- Utiče na mogućnost gradnje - ako planiraš izgradnju kuće, vikendice ili objekta za poljoprivredu, opština će zahtevati dokaz da parcela ima pristup javnom ili privatnom putu. Bez jasno obezbeđenog pristupa, postupak dobijanja građevinske dozvole može biti usporen ili potpuno zaustavljen.
- Omogućava uvođenje priključaka - priključci poput struje, vode, interneta, kao i izgradnja septičke jame ili priključak na kanalizacionu mrežu, ostavljaju se preko trase koja prati zvanično utvrđen put. Kada je pristup parceli jasno definisan, komunalne službe mogu nesmetano da sprovedu potrebne instalacije. 
- Olakšava svakonevnu upotrebu zemljišta - bez uređenog prilaza teško je dopremiti građevinski materjal, obrađivati zemlju, postaviti ogradne stubove ili prići vozilom preko cele godine. 
- Povećava tržišnu vrednost i sigurnost investicije - zemljište sa jasno uređenim pristupom lakše se prodaje, ima stabilnu vrednost i predstavlja dugoročnu i sigurnu investiciju. 

Najpovoljnija situacija je kada je put u vlasništvu opštine ili države i parcela se direktno naslanja na njega. U ruralnim sredinama često se koristi pristup preko privatnog puta uz pravo korišćenja, koji je važno formalno upisati u katastar. 
Ponekad put postoji samo u praksi, bez zvaničnog evidentiranja, ali se i to može regulisati sporazumom ili postupkom utvrđivanja prava prolaza kako bi postao trajno i pravno siguran.

Odabir vodosnabdevanja je jedno od ključnih pitanja. Tehnička voda je voda koja se koristi za različite namene, osim za piće i pripremu hrane, ali ona svakako mora biti fizicki, hemijski i mikrobiološki ispravna i tako zadovoljiti higijenske uslove. 
Najčešći izbori vodosnadbevanja su: 
- Javni vodovod - javna voda, iako uglavnom zvanično ispravna, često sadrži veću količinu hlora, pa možeš da razmisliš o ugradnji filtera za čistiju vodu.
- Kišnica - idealna je za tehničku vodu, preporuka je dodavanje hlora ili/i UV lampe koja neutrališe bakterije.
- Izvor vode -  ukoliko se nalazi na tvom placu i zadovoljava ostale uslove propisane Zakonom o vodama, može biti idealno rešenje. 
- Bunar - uzmi u obzir da zahteva inicijalno ulaganje za istraživanje, bušenje i postavljanje. Filteri su obavezni, jer se kvalitet vode može menjati.
- Dostava vode iz vodovoda - ako ti treba brzo rešenje bez dodatnih radova, možeš naručiti vodu iz gradskog vodovoda. Doprema se u bazene, preporuka su betonski podzemni bazeni, umesto plastičnih (zbog mikroplastike koja se ispušta u vodu).  

Više pročitaj u tekstu Vodosnadbevanje. 

Posebno važno je proveriti da li postoji priključak na električnu mrežu, ili mogućnost priključenja i koja će novčana sredstva to dodatno iziskivati. 
Ukoliko ne postoji priključak ili želiš da imaš alternativu postojećoj električnoj mreži, možeš razmotriti i opciju postavljanja solarnih panela. 

ON-grid solarni sistemi su idealni ako želiš da smanjiš račune za struju i ostaneš povezan na električnu mrežu. Tokom sunčanih sati, koristi energiju direktno iz solarnih panela. Kada sunce zađe ili takva proizvodnja nije dovoljna, sistem automatski prelazi na mrežno napajanje. 
Sa druge strane, OFF-grid solarni sistemi pružaju potpunu nezavisnost od mreže, ali traže veće početno ulaganje. Koristi isključivo energiju koju sami proizvedete i uskladištite. Ovi sistemi su najbolje rešenje za udaljene objekte, planinske kuće, vikendice ili područja gde električna mreža nije dostupna ili nije stabilna.
Svu energiju koju solarni paneli proizvode, sistem čuva u baterijama. Tako imaš struju i noću i tokom oblačnih dana. OFF-grid sistem traži veće početno ulaganje, ali zauzvrat nudi potpunu energetsku samostalnost.

Mobilni signal - jedan od najvažnijih faktora danas jeste svakako mobilni signal, jer je svakodnevna upotreba mobilnih telefona gotovo neizostavna. Važno je da razmotriš postojeće opcije svih mobilnih operatera, a na našem sajtu u delu “nekretnine” možeš videti više informacija o 3 najveća operatera u Srbiji. 

Internet - stabilna internet konekcija takođe je neophodna, bilo da radiš od kuće ili želiš da se opustiš uz omiljenu seriju ili film. Izbor pravog tipa interneta zavisi prvenstveno od postojeće infrastrukture, a mogu biti sledeće opcije: kablovski internet, optički internet, mobilni internet, satelitski internet. Više o tme pogledaj ovde Koji tip interneta odabrati za vikendicu ili kuću

Mikrolokacija - blizina šume, reke, jezera, planine, značajno doprinosi kvalitetu boravka, ali i povećava vrednost vikendici, kući za život ili zemljištu na kojem tek planiraš da izgradiš objekat. Preporuka je da biraš ravno ili blago nagnuto zemljište, jeftinije je i jednstavnije za gradnju, dok strmije parcele zahtevaju dodatna ulaganja.  Orijentacija parcele je takodje važna, pa biraj južnu ekspoziciju, jer to znači više sunca tokom cele godine (ovo će biti značajno za potencijalnu instalaciju solarnih panela).  

Sledeći važan faktor na koji treba obratiti pažnju je blizina osnovnih objekata od interesa - dom zdravlja, škola, vrtić, javni prevoz… Ovo je važno za svakodnevno funkcionisanje, posebno kada tražiš novo mesto za život, a ne samo povremeni odmor. 
Upoznavanje i dobijanje informacija o komšiluku može ti biti korisno, da bi se osećao sigurno i bezbedno u novom okruženju. 

Analiza postojećeg stanja vikendice i urbanistički i lokacijski uslovi za izgradnju 

Kada posle istraživanja dođeš do užeg izbora vikendica koje su ti “zapale za oko”, važno je da proveriš njihovo građevinsko stanje. Pre svega konstrukciju, krov, temelj, a onda i instalacije - struja, voda, kanalizacija, grejanje, kao i  pristup mobilnoj mreži i internetu. Ovaj korak je neophodan kako bi mogao da utvrdiš stvarno stanje i predvidiš dodatne troškove adaptacije. Iz iskustva preporučujemo obilazak potencijalnih lokacija i tehničke provere objekta. 

Ukoliko odlučiš da izgradiš objekat na odredjenoj parceli ili pomoćne objekte pored već postojećeg objekta  potrebno je da obratiš pažnju na sledeće urbanističke i lokacijske uslove. 
Prema Zakonu nije neophodan dokument prilikom podnošenja zahteva za izdavanje lokacijske dozvole, dovoljno je da imaš i usmene informacije (od službenog lica) ili ih pribaviš iz planskih dokumenata na osnovu kojih treba, da upotpunite zahtev za izdavanje lokacijske dozvole. Uz zahtev za izdavanje lokacijske dozvole podnosi se: kopija plana parcele, izvod iz katastra podzemnih instalacija, dokaz o pravu svojine.

Pre kupovine zemljišta, potrebno je proveriti i opštu namenu zemljišta, jer može biti: poljoprivredno zemljište, šumsko zemljište, vodno zemljište, građevinsko zemljište, zemljište ostale namene, saobraćajna infrastruktura, tehnička i komunalna infrastruktura. 

Što se tiče dozvoljene spratnosti, prema Pravilniku o opštim pravilima za parcelizaciju, regulaciju i izgradnju, najveća dozvoljena spratnost objekta u zoni kuća za odmor je najviše do dve nadzemne etaže, a najveća dozvoljena spratnost objekata svih vrsta u seoskoj zoni je najviše do tri nadzemne etaže.

Dokumentacija i pravna sigurnost, ugovor i predugovor 

List nepokretnosti je zvanični izvod iz katastra nepokretnosti koji prikazuje pravni status objekta i osnovne podatke o objektu, vlasniku i sve eventualne terete i zabeležbe. Javni beležnik (notar) će svakako pre overe ugovora pribaviti ažurirani list nepokretnosti, ali dobro je da se i pre toga izvrši uvid radi sigurnosti. Ako postoji hipoteka ili zabeležba, raspitaj se o planu za njihovo brisanje.

Građevinska dozvola je ključni dokument koji dokazuje da je objekat izgrađen (ili se gradi) u skladu sa zakonom. To je rešenje nadležnog organa kojim se odobrava izgradnja konkretnog objekta na određenoj parceli, uz precizne uslove gradnje. Obavezno proveri da li na dozvoli postoji klauzula pravosnažnosti (da je dozvola konačna) i da li glasi na ime investitora/prodavca i predmetnu parcelu.  

Upotrebna dozvola je dokument koji se izdaje nakon završetka izgradnje i uspešno obavljenog tehničkog pregleda objekta. Ona potvrđuje da je objekat izgrađena u skladu sa građevinskom dozvolom i propisanim standardima, te da je bezbedan za upotrebu. Za tebe kao kupca, postojanje upotrebne dozvole znači da ćeš moći nesmetano da uknjižiš vlasništvo na objektu na svoje ime i priključiš na komunalnu infrastrukturu.  

Potvrde o izmirenim obavezama - pre kupovine, važno je osigurati da nekretnina nema zaostalih dugovanja po osnovu komunalnih usluga ili poreza na imovinu. Iako se dugovi za režije formalno vezuju za korisnika, a ne za nekretninu, u praksi neplaćeni računi mogu ti prouzrokovati neprijatnosti kao novom vlasniku - isključenje usluge, sudski postupci za dug... 

Kupoprodajni ugovor je krajnji dokument kojim postaješ vlasnik nekretnine, a predugovor je prethodni dogovor koji obavezuje na zaključenje glavnog ugovora pod određenim uslovima. Predugovor sadrži dogovor o ceni, rokove i kaparu (depozit). Glavni ugovor se kasnije zaključuje kada su ispunjeni uslovi. Bez notarski overenog ugovora ne možeš se uknjižiti kao vlasnik, pa je suština da se svaki dogovor formalizuje po zakonu. 

Budžet i finansijsko planiranje i mogućnosti finansiranja

Ono što je ključno pri konačnoj odluci o odabiru vikendice ili zemljišta jeste realno sagledavanje sopstvenih finansijskih sredstva i mogućnosti. Definisanje maksimalnog budžeta za kupovinu, kao i budžeta za adaptaciju ili renoviranje ukoliko je potrebno za dati objekat sigurno će ti omogućiti da sagledaš najbolju opciju za tvoje potrebe. 
Uzmi u obzir i dodatne troškove za poreze, takse, priključke i održavanje. 
Osim kupovine iz sopstvenih sredstava, možeš da razmotriš i mogućnosti uzimanja kredita od banke.   

Stambeni kredit možeš uzeti za kupovinu kuće, ali ne i vikendice. 
Pošto se za kupovinu vikendice ne može podići stambeni kredit, možeš da razmotriš alternativne modele finansiranja - gotovinske kredite i kombinovane modele.

Donošenje konačne odluke

Na Zlatnom Aru možeš lako i efikasno da pretražuješ oglase, kao i da ih jednostavno upoređuješ kroz naprednu funkcionalnost za direktno upoređivanje oglasa. 
To ti omogućava da, uz uštedu vremena, napraviš najbolji izbor. 
 

U sekciji “Omiljene Nekretnine” možeš da selektuješ svoje omiljene izbore, pa će ti to olakšati pristup nekretninama koje pratiš. 

Ako uzmeš u obzir sve navedene faktore za izbor nekretnine i razmotriš sve ponuđene opcije, to će smanjiti potencijane rizike i dovesti te do savršenog mesta za odmor ili život.